Садовая книжка долгое время считалась важным документом для дачника, но сегодня её значимость кажется переоценённой. Разобрались, стоит ли продолжать вести её.

Что такое садовая книжка

До 1991 года садовые участки распределялись государственными организациям, где работники получали наделы и могли ими пользоваться, но не оформить в собственность. Чтобы у пользующихся участками людей были хоть какие-то документы, правления стали заводить садовые книжки, которые помогали зафиксировать за каждым участком своего владельца. Однако с юридической точки зрения полноценным владельцем он так и не становился. Садовая книжка — это своего рода удостоверение члена садового товарищества. Она формально закрепляет членство участка в объединении. Также в ней фиксируется оплата членских взносов, утверждённых общим собранием членов товарищества. И ещё в книжке могут быть указаны основные параметры участка: номер, площадь, адрес.

«Важно понимать: ни при СССР, ни тем более сейчас садовая книжка не подтверждает права собственности на участок и не заменяет основной пакет документов. Сейчас она служит лишь дополнением к документам».

Татьяна Максимова

юрист, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «ИНКОМ-Недвижимости»

Зачем нужна садовая книжка

Кажется, что функций у неё не так много — это, по сути, паспорт участка и чековая книжка, в которой указаны платежи. И то и другое дублируется другими документами — выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве на собственность, выписками из онлайн-банка или даже бумажными платёжками. Однако члены садовых товариществ должны придерживаться уставов этих товариществ, а в большинстве уставов ведение садовой книжки прописано как необходимость. Кроме того, если участок не оформлен в собственность (что редко, но бывает), правильно оформленная членская книжка (со всеми печатями и подписями) сможет стать веским документом в ситуации, если вдруг все хранящиеся в правлении СНТ документы будут утеряны, например сгорят. Таким образом, избавляться от садовой книжки или заменяющего её документа точно не стоит. К тому же обязанность её иметь и вести прописана в законе:

«Каждому члену товарищества в течение трёх месяцев со дня приёма в члены товарищества председателем товарищества выдаётся членская книжка или другой заменяющий её документ, подтверждающий членство в товариществе».

Какие права даёт садовая книжка

Как наличие паспорта само по себе не даёт никаких прав (их даёт гражданство), так и наличие садовой книжки ничем не помогает дачнику. Права ему даёт членство в садовом товариществе — все они прописаны в законе. Вот основные:

Можно участвовать в управлении делами товарищества — коллективно решать, нужны ли вам шлагбаумы на въезде, видеокамеры на территории, какими будут членские взносы в текущем году.
Можно оспаривать решения правления.
Можно подавать коллективные требования — например, с просьбой установить фонари или дополнительный контейнер для сбора мусора.
Можно требовать отчёты о том, как правление потратило собранные взносы.
Можно участвовать в голосованиях и как назначать председателя и других членов правления, так и принимать или не принимать в члены товарищества новых дачников.

«Кроме того, садовую книжку можно рассматривать как чековую — обычно в неё прописывают факт оплаты членских взносов. Однако сегодня это действие выглядит как атавизм: многие оплачивают всё через онлайн-банкинг, и бумажное подтверждение уже не нужно — достаточно электронного. Наличные и отметки на бумажном носителе нужны, скорее, пожилым людям, которые не используют смартфоны и привыкли вносить платежи по старинке», — объясняет Татьяна Максимова.

В чём садовая книжка не поможет

При продаже участка садовая книжка документом не является. Разве что доказывает, что членские взносы уплачены и долгов нет, хотя все выписки можно оформить и через банк, если продавец не вносил их наличными в бухгалтерию правления. Оформить, продать или купить дом по садовой книжке нельзя. Документ не подтверждает право собственности, поэтому никакие сделки с ним недействительны.

«Государство никогда не признавало садовую книжку основанием для перехода права собственности, хотя некоторые пытаются провести сделки по садовым книжкам. На сегодняшний день такие сделки незаконны и практически невозможны», — говорит эксперт.

Если продавец не является законным собственником, но пытается продать вам дачу по садовой книжке, а вы на это согласитесь, то Росреестр просто не зарегистрирует такую сделку. В результате вы лишь зря потратите время и, возможно, деньги — тут есть два основных сценария:

Если вы зачем-то сразу перечислите деньги продавцу, он вряд ли добровольно захочет их возвращать — вам придётся обращаться в суд, доказывать факт передачи денег и объяснять, почему вы не пошли стандартным путём и не оплатили сделку через аккредитивный счёт. Напомним правильный сценарий: стороны подписывают договор, покупатель кладёт деньги на специальный счёт, Росреестр через несколько дней регистрирует сделку, и только после этого деньги поступают на счёт продавца.
Вы положите деньги на аккредитив, но так как Росреестр не сможет зарегистрировать сделку (у продавца ведь нет прав на продажу участка), деньги вам вернутся. Но не сразу.

Учтите: если вам настойчиво пытаются продать дачу по садовой книжке, то, возможно, перед вами мошенник, который рассчитывает на вашу полную безграмотность. Как не стать жертвой мошенников при покупке дачи: консультация юриста

Что делать, если кроме садовой книжки ничего нет

Бывает, владельцы дачного участка своевременно не оформили его в собственность и по незнанию уверены, что у них всё в порядке с документами. Скорее всего, это очень пожилые люди, которым такое незнание простительно. Если они хотят продать, завещать или подарить свой участок, нужно оформить его в собственность. Это можно сделать, например, по программе «дачной амнистии». ИЖС, ЛПХ, СНТ и другие: какими бывают земельные участки и где можно строить дачу