Что такое право собственности на недвижимость, как его установить и не потерять

Бывает, человек живёт в доме или квартире и уверен, что является собственником. Но в действительности это не всегда так. Проверьте, есть ли у вас законные основания считать себя собственником, и узнайте, как не лишиться своих прав.

Право собственности на недвижимость — это юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом (домом, квартирой, участком и т. д.). Закон признаёт собственника официальным владельцем, если его имя зарегистрировано в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН).

Одна из частых проблем — человек, который имеет право стать собственником, думает, что это право переходит автоматически.

Возможные варианты ограничения или лишения права собственности

Бывают и другие ситуации, когда собственники думают, что полноправно владеют объектом, но в действительности это не так. К таким примерам можно отнести судебные решения — например, когда суд наложил ограничение на права собственника и тот не может продать свою квартиру. Право собственности при этом он не теряет, но и распоряжаться недвижимостью в полной мере не может. Или когда суд вынес решение о лишении права собственности на квартиру — возможно, этого требовал брачный договор. Случается, что супруг, лишившийся права собственности, остаётся жить в квартире с разрешения второго супруга.

Ещё один пример — если при покупке недвижимости использовался материнский капитал. В этом случае ребёнок тоже становится собственником, пусть и маленькой доли в квартире. Размер этой доли равен затраченной сумме маткапитала: сначала высчитывается, сколько стоил 1 кв. м, исходя из общей стоимости сделки, а затем сумма маткапитала делится на выявленную стоимость «квадрата» — так ребёнок становится собственником пары метров в недвижимости. Таким образом, родитель уже не единственный собственник и впредь должен получать согласие от органов опеки на распоряжение недвижимостью.

Альтернативный вариант развития событий в ситуации с использованием маткапитала — когда родители обходят требование закона и не выделяют ребёнку или детям доли. Получается, что такие дети должны были быть собственниками изначально, но родители им этого не обеспечили. Достигнув совершеннолетия, они могут обратиться в суд с требованием восстановить справедливость и выделить им их долю.

Самый неприятный вариант — утратить право собственности из-за мошенничества или просто недобросовестных действий. Наиболее частая ситуация — когда человек подписывает документы в состоянии наркотического или алкогольного опьянения или даже под давлением. Альтернатива — когда документы за него подписывают по доверенности или с помощью электронной подписи. Обычно вскоре после регистрации такой сделки теперь уже бывшего собственника просят освободить помещение — маловероятно, что ему позволят жить в этой квартире.

Ещё пример — вариант выморочного имущества.

Как становятся собственником

Получить право собственности можно двумя основными путями:

• В результате строительства — самостоятельно или силами застройщика, — после чего объект регистрируется новым собственником.
• Через переход права от предыдущего владельца — в результате купли-продажи, дарения, наследования и т. д.

Первый случай — это когда ранее домом или квартирой никто не владел, потому что их просто не было. Объект только что построили и теперь внесли в базу ЕГРН. В случае с городской квартирой этим занимается сам застройщик, а в случае с домом — либо собственник участка и заказчик строительства, либо застройщик.

Второй случай — когда у дома уже был какой-то собственник, но он решил передать недвижимость другому человеку.

Возмездные сделки — это:

• Договор купли-продажи (ДКП) — сделка, в результате которой продавец передаёт новому владельцу права на недвижимость (квартиру, дом, земельный участок и т. д.), а покупатель принимает эти права и оплачивает оговорённую сумму денег. Все условия сделки прописываются в договоре, а продавец получает деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
• Договор долевого участия (ДДУ) — это покупка жилья у застройщика, когда дом ещё строится и когда у него не было других собственников. Человек вкладывает деньги в строительство, а потом, когда дом построен и введён в эксплуатацию, получает ключи, а застройщик — деньги.
• Договор мены — это обмен собственников своими объектами недвижимости. Иногда обмен проходит без прямого использования денег, а иногда — с доплатой. Так бывает, если, например, взамен двухкомнатной квартиры получить однокомнатную — в этом случае придётся доплатить разницу в цене.
• Договор ренты — это когда одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) свою недвижимость, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю деньги либо оказывать услуги, материальную помощь или уход пожизненно или на определённый срок. Чаще всего договор ренты заключают, когда пожилой человек передаёт право собственности на свою квартиру или дом другому лицу в обмен на регулярные выплаты или заботу до конца жизни. После смерти получателя ренты обременение с имущества снимается.

Безвозмездные сделки — это:

• Дарение — когда собственник добровольно и бесплатно передаёт своё имущество другому лицу — одаряемому. При заключении такого договора даритель не вправе требовать от одаряемого ничего взамен: ни оплаты, ни оказания услуг, ни предоставления другого имущества. Любое дополнительное условие, связанное с обязанностью одаряемого, делает договор недействительным и может привести к его оспариванию в судебном порядке.
• Наследование по завещанию — когда наследодатель составляет с нотариусом документ, давая в нём указания о том, кому и какое его имущество перейдёт после его смерти. Сам факт наличия завещания не ведёт к автоматическому переходу прав — наследник должен подать заявление нотариусу и оформить вступление в наследство в течение полугода с даты смерти наследодателя. Однако наследодатель может в любой момент переписать завещание на другое лицо.
• Наследование по закону — когда наследодатель не оставил завещания и недвижимость, которая принадлежала ему при жизни, после его смерти переходит к другим людям — наследникам. Учитывается очерёдность наследования: первыми претендентами станут близкие родственники: дети, супруги, родители, братья и сёстры. Если таковых нет, тогда на наследство могут претендовать родственники второй и последующих очередей. Если претендентов несколько, то недвижимость будут делить на доли.
• Приватизация — это когда государство бесплатно передаёт в частную собственность жильё, в котором человек живёт по договору социального найма. Процесс инициируется жильцом, заключается письменный договор с местной администрацией, после чего квартира переходит в полную собственность заявителя или делится на доли между членами семьи. Воспользоваться правом приватизации можно только один раз в жизни. По участкам также возможна безвозмездная передача в собственность по постановлению администрации, если участок находился или находится у физического лица на праве пользования.

Как проверить право собственности

Проверить, являетесь ли вы собственником жилья, можно следующим образом:

• Посмотрите документы: если у вас есть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, в которых вы указаны собственником, то всё в порядке.
• Закажите свежую выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или через МФЦ. Выписка покажет, кто указан собственником конкретной недвижимости.
• Свяжитесь с управляющей компанией или ТСЖ: они обязаны вести учёт собственников жилья и могут подтвердить вашу собственность.

Если документов нет или возникли сомнения, лучше заказать официальную выписку из ЕГРН — это самый надёжный способ убедиться в своём праве собственности. Однако, если данных в Росреестре нет, это не повод расстраиваться: возможно, ваше право возникло ещё до появления самого Росреестра, и вы владеете имуществом на основании «ранее возникшего права». В этом случае необходимо отнести документы, на основании которых вы владеете недвижимостью, в Росреестр и внести в него запись о вашем праве.

Что делать, чтобы не потерять право собственности

• Не сообщайте никому никаких кодов по телефону: подключившись к вашему профилю на «Госуслугах» или в другом сервисе, мошенники смогут выпустить электронную цифровую подпись и с её помощью продать вашу недвижимость.
• Всегда внимательно читайте все страницы документов, которые подписываете, даже если это, казалось бы, три копии одного и того же текста: мошенники могут подделать всего одну фразу в одной из копий, но вы её подпишете, и суд не сможет вас защитить.
• Отслеживайте законодательство, которое касается владения недвижимостью. Так, например, квартиру могут изъять, если она используется в преступных целях или куплена коррупционером.
• Не закладывайте недвижимость, если ведёте рискованный бизнес. Есть вероятность, что что-то пойдёт не так — недвижимости можно лишиться.
• Если вы не единственный собственник, а владеете объектом на праве долевой собственности, поддерживайте дружественные отношения с совладельцами. Это поможет избежать ситуации, когда они продадут свою долю маргиналам, а вам в этих условиях не будет житья и тоже придётся продавать свою долю и переезжать.
• Вовремя оформляйте документы.
• Наложите запрет на операции с недвижимостью без вашего личного присутствия. Это можно сделать через МФЦ.

Как не стать жертвой мошенников при покупке дачи: консультация юриста