Доли в дачном доме надо оформлять по-новому: что изменилось в законе
Юрист объяснил, что делать, если у дачи несколько собственников.
Новые правила в отношении земель и строений садоводческого назначения вступили в силу с 1 сентября 2025 года. В законодательстве появилась фраза: «Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается». Звучит так, будто у дач и прочей дачной недвижимости теперь не может быть несколько собственников, и это вызвало беспокойство.
«Нет. У таких построек по-прежнему может быть несколько собственников, и они могут владеть недвижимостью в долях. Дом даже можно будет физически разделить на части — так, чтобы было два и больше отдельных входов. Но если раньше это можно было оформить как отдельно стоящий жилой дом или часть дома, то теперь это будет долевая собственность единого строения».
Татьяна Ананьеваюрист, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании МИЭЛЬ
Изменения касаются участков с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Участков, предназначенных для домов блокированного типа — таунхаусов (по сути, домов с единым фундаментом и крышей, но разделёнными стенами) — ограничения не касаются.
В России огромное количество домов, которые оформлены в долевую собственность и которыми одновременно могут пользоваться две или даже три семьи, объяснила эксперт. Обычно они появлялись по праву наследования несколькими наследниками. Вступив в права, каждый из наследников делал для себя отдельный вход и возводил внутренние сплошные стены — фактически получался дом на 2, 3, 4 отдельные квартиры. При этом они могли по обоюдному согласию или через суд прекратить долевую собственность и оформить право собственности на отдельный дом или часть дома, пусть даже в действительности он и не был отдельным.
Нововведение заключается в том, что теперь право собственности будет оформляться строго на долю в едином строении.
«Если раньше можно было выделить долю и обособить строение в соответствии с ней, то теперь этого сделать нельзя — теперь вы сособственники единого строения», — говорит эксперт.
Зачем это нужно
Законодательство позволяло оформлять в собственность часть дома так, чтобы каждому сособственнику было удобно ей распоряжаться — можно хоть самому жить, хоть продать, хоть сдать в аренду. Один собственник при этом не зависел от другого.
Основная цель принятых изменений в законах — запретить делить дома и участки в коммерческих целях, считает специалист.
«Дачные участки предполагают, что на них можно построить один жилой дом — особенно строго этого правила придерживаются в товариществах с садоводческим и огородническим назначением земли. Но со временем собственники, желающие заработать, стали делить свои участки, строить на них дома и либо сдавать их в аренду, либо даже продавать», — объясняет Татьяна Ананьева.
Таким образом, запрет на раздел дома по прежним нормам — очередное звено цепочки запретов коммерческого использования садовых участков.
Впрочем, запрет на коммерческую деятельность на садовых участках введён уже давно, но никто не отслеживал его соблюдение. Теперь, предполагает эксперт, и регулирующее законодательство сформулировано более чётко, и сама техническая возможность продать или сдать части дома сведена к минимуму.
Что делать, если дом уже разделён по старым нормам
Новый запрет не касается ситуаций, когда дом уже разделён на части и оформлен по прежним нормам.
Например: двое сыновей в равных долях унаследовали дом в 2008 году. У обоих на тот момент были свои семьи, и, чтобы никто никому не мешал, решили сделать два входа на участок, две входные двери с разных сторон, а посреди дома — глухую стену, которая бы разделяла две части. Оформили всё так, что у каждого возникло отдельное право собственности на отдельно стоящий дом. В таком случае переоформлять документы не придётся.
«По крайней мере, новые законодательные изменения этого не требуют. Если у вас были оформлены доли, то они так долями и останутся. Если было право собственности на отдельный дом, пусть даже в действительности он и не отдельный, останется право собственности на дом», — говорит юрист.
С 1 сентября такое оформление не разрешается — теперь можно будет оформить только долевую собственность на единое строение. И принимать на регистрацию в Росреестр такой дом тоже будут как единое строение.
Как можно продать свою часть дома в виде доли
Татьяна Ананьева напомнила, что в настоящий момент действует правило преимущественного права на покупку долевой собственности: закон требует сначала предложить купить долю другим сособственникам:
- Если они откажутся, тогда можно выходить со своим предложением на открытый рынок и продавать кому угодно, но по цене, которая не превышает предложения сособственникам.
- Если сособственники отказываются, это надо оформить в письменной форме.
- Если продавец не хочет взаимодействовать с сособственниками, то он может направить им уведомление с предложением выкупа, и лучше через нотариуса.