Покупка дачи зимой: риски, преимущества и как правильно оценить заснеженную недвижимость
Отношение к зимней покупке загородного дома двоякое: снег и морозы укрывают одни недостатки, но подчёркивают другие. В любом случае нужно знать, где могут таиться «подлёдные камни». Возьмите с собой этот чек-лист, чтобы не проморгать на просмотре важные детали.
Покупка дачи зимой — выгодное решение для тех, кто знает, на что смотреть и где искать возможные дефекты. Главный риск в это время — трудности с оценкой участка и доступом к нему.
«Зимой сложно оценить состояние участка. Во-первых, может не быть самой возможности добраться до него, если в СНТ не чистят дороги. Даже если получится доехать, снег скрывает важные детали: рельеф участка, возможные подтопления, а также реальное состояние подъездной дороги и внутренних тропинок. К тому же иногда невозможно проверить коммуникации — например, если в СНТ используется летний водопровод, который на зиму отключают».
Татьяна Ананьеваюрист, руководитель отдела загородной недвижимости компании МИЭЛЬ
С другой стороны, зимой тоже идут сделки, и этому есть свои объяснения. Именно в мороз и непогоду легче оценить реальное состояние дома: его теплоэффективность, наличие протечек, состояние окон и работу инженерных систем под нагрузкой. Есть и ещё один очевидный плюс: в несезон стоимость недвижимости снижается вслед за спросом, а значит, есть шанс купить нужный вариант дешевле, чем летом.
«Зима — хорошее время для покупки дома: системы работают на максимуме, что позволяет оценить их реальное состояние».
Валерий Лукиновдевелопер, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»
Таким образом, главное преимущество зимней покупки — это возможность провести стресс-тест для дома и договориться о лучшей цене.
Как правильно осмотреть дом зимой: пошаговая инструкция
Чтобы проверка была эффективной, к ней нужно подготовиться. Возьмите с собой лопату, мощный фонарик (зимой темнеет рано), термометр для проверки температуры в разных комнатах и по возможности тепловизор — именно зимой, при большой разнице между уличной и домашней температурой, в нём есть смысл (а вот летом — нет). Тепловизор можно взять в аренду.
Россиян предупредили об опасности для домов после сильных снегопадов
Осмотр дома снаружи: что проверить
Начните с оценки населённого пункта, дороги к нему и в нём самом, а также подъезда к участку. Убирают ли снег, много ли народа ездит зимой — обратите внимание на расчищенные входы на другие участки и на гуляющих людей.
По возможности оцените уклон рельефа не только на вашем будущем участке, но и на соседних: если соседи поднимали свои участки, вода с них будет систематически вас затапливать. Обратите внимание, ровный ли ваш участок и есть ли риски, что вода может стекаться к дому. Дренажную систему вы оценить, увы, не сможете, но обязательно спросите о ней у продавца.
«Фундамент и цоколь дома обязательно просмотрите на предмет трещин — для этого, возможно, потребуется лопата, но не ленитесь. Не стоит верить хозяевам на слово, ведь, если летом окажется, что фундамент треснул, оплачивать его ремонт придётся уже вам, а это сотни тысяч рублей», — предупреждает Валерий Лукинов.
Обратите внимание на внешние стены. Ищите вертикальные полосы и другие следы протечек. Трещины — тоже плохой признак. Он может свидетельствовать о подвижках фундамента.
Сосульки на крыше могут быть признаком плохой теплоизоляции.
«Многочисленные сосульки и ледяные наросты по краю крыши означают, что она плохо утеплена. Тепло выходит из дома и нагревает снег, который затем замерзает. Ровный слой снега на крыше — хороший знак», — говорит Валерий Лукинов.
Осмотр дома внутри: что проверить
Здесь ваша задача — оценить не только планировку, но и работу инженерных систем. Если вы покупаете летнюю дачу, то дом, скорее всего, не будут прогревать к вашему приезду — это значит, что полноценной проверки не выйдет. А если в доме натоплено, шансов выявить «кота в мешке» гораздо больше.
- Термометрия комнат. Не полагайтесь на ощущения: с мороза может казаться, что в доме тепло, но на практике в нём будет прохладно. Если удалось взять тепловизор — прекрасно, используйте его. Если на руках только термометр, проверьте ключевые комнаты (детскую, спальню), оставляя его на несколько минут на ровной поверхности. По возможности измеряйте температуру в двух местах — в центре комнаты и около внешней стены. Разница в 3–4 градуса говорит о проблемах с теплоизоляцией.
- Поиск мостиков холода. Возьмите бумажную салфетку. Пройдитесь ею вдоль стыков стен и пола, вокруг оконных рам, по откосам. В местах, где холодный воздух проникает внутрь (так называемые мостики холода), салфетка будет колыхаться на ветру. Это будущие очаги конденсата и плесени. Обращайте внимание на тёмные пятна, отклеившиеся обои, сырость или иней в углах комнат и на стыках стен с полом/потолком: они тоже сигнализируют о мостиках холода. Хороший тест — пройтись босиком по полу. Так вы почувствуете, есть ли сквозняки и холодный ли пол.
- Диагностика окон. Обязательно откройте и закройте каждую створку — перекошенные рамы будут заедать. Чистые стёкла в мороз — хороший знак.
«Конденсат, иней или лёд на внутренней стороне стёкол и рамах указывают на некачественные окна или ошибки монтажа. Наличие сквозняков вдоль стыков можно проверить даже рукой», — подсказывает Валерий Лукинов.
- Проверка утепления. Проверьте, сухой ли подвал, а на чердаке постарайтесь выяснить состояние утеплителя — он должен быть сухим и равномерно уложенным. Мокрые пятна, просевшие или отсутствующие участки, следы грызунов — всё это критические дефекты. Также осмотрите внутреннюю поверхность кровли: тёмные полосы, капли или сосульки — верный признак протечек и плохой вентиляции подкровельного пространства.
- Оценка качества вентиляции. Хорошая вентиляция — залог того, что в доме не будет образовываться лишняя влага — именно из-за неё появляется вредная плесень, да и сам дом может сгнить со временем.
«Используйте зажжённую спичку у вентиляционных решёток: пламя должно отклоняться в сторону вентиляционного отверстия, если система работает. Плохая вентиляция может привести к накоплению влаги и появлению плесени», — предупреждает Валерий Лукинов.
Проверка коммуникаций: что и как оценивать
Зима — лучшее время для испытания коммуникаций под нагрузкой.
Проверьте ключевые системы:
- Электричество — включите несколько мощных приборов одновременно, чтобы проверить, не отключаются ли автоматы в щитке.
- Отопление — попросите включить котёл. Послушайте, нет ли посторонних шумов. Проверьте нагрев труб, ведущих к радиаторам, — холодные участки указывают на неполадки; все радиаторы должны быть равномерно горячими.
- Водоснабжение — включите воду и оцените напор. Проверьте качество воды (цвет, запах).
- Канализация — спустите воду в раковине и туалете, убедитесь, что она уходит без застоя.
Случается, что системы водоснабжения и водоотведения замерзают — в этом случае воды и вовсе не будет, а в унитазе она может превратиться в лёд и расколоть его. Эта проблема исправляется монтажом греющего кабеля, но учтите, что надо будет решать проблемы с утеплением систем.
Просчитайте затраты. Спросите о счетах или попросите показать платёжки. Высокие теплопотери из-за слабого утепления могут вести к значительным ежемесячным тратам даже в межсезонье.
«Уточните у продавца расходы на отопление — просто попросите показать платёжки за прошлые годы. Также не забудьте запросить документы на газ и на котёл — в первую очередь паспорт и договор обслуживания», — перечисляет Валерий Лукинов.
Коротко о главном при покупке дома зимой
Снег и мороз могут маскировать дефекты, но они же и выдают скрытые проблемы. Вот ключевые моменты, которые требуют вашего внимания.
- Подъезд к участку и обслуживание зимой. Проверьте, чистят ли дороги, много ли ухабов. Учтите, что сейчас дорожные ямы засыпаны слежавшимся снегом, но в межсезонье дорога может быть в прямом смысле непролазной.
- Рельеф участка. Снег скрывает неровности, но оцените общий уклон. Если дом стоит в низине, а дорога выше, весной весь талый снег окажется у вашего порога.
- Фундамент и цоколь. Расчистите снег и осмотрите основание дома. Наледь, лужи или влажные пятна в мороз указывают на плохой отвод талой воды, что грозит подтоплением подвала весной. Трещины — совсем плохой признак, такой дом точно не стоит брать.
- Стены и окна. Иней или конденсат в углах комнат, на стыках стен или на стеклопакетах — признак мостиков холода и некачественного утепления. Такие места — будущие очаги сырости и плесени.
- Кровля и чердак. Массивные сосульки и ледяные наросты на краю крыши — сигнал о том, что она плохо утеплена. Тёплый воздух из дома не изолируется утеплителем и мембранами, подтапливает снег, вода стекает и замерзает. Это ведёт к потерям тепла и риску протечек.
Нужно ли на самом деле убирать снег с отмостки дома: ответ эксперта