Как подготовиться к сдаче квартиры в аренду
Инструкция по документам, налогам и организации процесса.
Сдача квартиры в аренду — это не только ежемесячный доход, но и серьёзные юридические и налоговые обязательства. Грамотное оформление всех этапов защитит вас от финансовых потерь и конфликтов с арендатором.
Кто может сдать квартиру в аренду
В первую очередь убедитесь в юридической чистоте квартиры — иными словами, важно, чтобы вы имели право сдавать её в аренду. Здесь есть четыре ключевых момента:
- Есть ли у вас право собственности. Наниматели по договору соцнайма собственниками не являются и не могут сдавать квартиры. Если квартира досталась вам по завещанию, но вы так и не вступили в права собственности, сделайте это как можно скорее: сам факт наличия завещания не делает вас собственником.
- Если вы не единственный собственник, необходимы нотариально заверенные согласия остальных собственников, можно одно — сразу от всех.
- Если квартира сдаётся на длительный срок (более года) и приобретена в браке, нужно нотариальное согласие супруга, даже если он/она не является собственником.
- Нет ли на квартире обременений и вправе ли вы ей распоряжаться. Таким обременением может быть, например, ипотека — не все банки разрешают сдавать квартиры. Читайте договор или идите в отделение своего банка.
Если всё в порядке и никаких ограничений нет, приступайте к подготовке документов. И подумайте, как распорядиться будущим доходом. Надёжный вариант — положить деньги на банковский вклад с хорошими процентами.
Документы для сдачи квартиры в аренду
Для сдачи квартиры вам понадобится небольшой набор документов. Арендатор может о них и не спросить, но лучше подготовиться так, как того требуют правила безопасной сделки.
Потребуются:
- Выписка из ЕГРН — это основной документ, подтверждающий ваше право собственности и перечисляющий основные характеристики квартиры. Актуальную выписку сроком не старше 30 дней лучше иметь на руках перед заключением договора аренды. Получить её можно в МФЦ или онлайн через сайт Росреестра или портал «Госуслуги».
- Паспорт собственника.
- Паспорта остальных собственников, если их несколько.
- Нотариальная доверенность от лица всех собственников, если их несколько и они не присутствуют на подписании договора аренды.
- Паспорт арендатора. Его стоит проверить через реестр недействующих паспортов.
Как заключить договор аренды
Если вы — физлицо и квартиру сдаёте физлицу, то документ, который вы подписываете, называется договором найма. Собственник жилья в этом случае называется наймодателем, а тот, кто снимает квартиру, — нанимателем.
Арендой на языке юристов называются отношения с юридическими лицами: когда вы сдаёте квартиру фирме, то становитесь арендодателем, жилец — арендатором, а подписываете вы договор аренды. Но в обиходе эти тонкости не учитываются.
Момент подписания договора — самый важный этап. Это юридический фундамент ваших отношений с жильцом на весь срок аренды.
Договор заключается в письменном виде в двух экземплярах. Учтите: договор, составленный на срок от одного года, подлежит государственной регистрации. Для сдачи на меньший срок регистрация не требуется, поэтому чаще всего его заключают на 11 месяцев с возможностью продления.
В тексте договора необходимо детально прописать:
- Предмет договора: адрес квартиры и её кадастровый номер, состав передаваемого имущества.
- Суть договора: вы именно сдаёте квартиру, не продаёте и не дарите.
- Срок действия: конкретные даты начала и окончания проживания.
- Финансовые условия: точный размер арендной платы, дату и способ (наличными, перевод) её внесения, размер залога (депозита), который обычно покрывает возможный ущерб. Помните, что это не оплата последнего месяца или ЖКУ — если арендатор оставил квартиру в нормальном состоянии, депозит надо вернуть.
- Ответственность сторон: штрафы за просрочку арендной платы, порчу имущества, несанкционированное вселение третьих лиц и другие нарушения.
- Распределение расходов на текущее содержание жилья: пропишите, кто и что оплачивает — чаще всего по счётчикам платит арендатор.
Акт приёма-передачи имущества — второй важный документ. Он подписывается в момент передачи ключей и фактически служит эстафетной палочкой: с момента подписания ответственность за квартиру несёт арендатор.
Опись имущества — приложение к договору, в котором прописывается всё имущество и его примерная стоимость. Для каждой позиции укажите её состояние, наличие существующих дефектов — царапин, сколов, потёртостей. Удобнее всего оформлять опись в виде таблицы.
Важный момент: желательно указывать не просто наименование («микроволновая печь»), но и марку и размер. Это делается на случай, если арендатор сломает прибор — тогда он должен будет купить не самую маленькую и дешёвую микроволновку, а сопоставимую с той, которую испортил.
Показания приборов учёта. Зафиксируйте показания электросчётчика, счётчиков холодной и горячей воды. Так будет понятно, с какого момента арендатор начинает нести расходы по коммунальным платежам. Есть смысл сфотографировать счётчики, чтобы в дальнейшем избежать споров.
Как платить налоги
Доход от аренды недвижимости считается налогооблагаемой базой. Уклонение от уплаты налогов влечёт административную и даже уголовную ответственность. Если налоговая инспекция выяснит, что вы уклоняетесь, придётся платить не только сам налог, но также пени и штрафы.
Укрыться с каждым годом всё сложнее: поступления на ваш счёт автоматически отслеживают системы налоговой инспекции. Риск необоснованный — у большинства людей есть возможность платить по сниженной ставке:
- Если вы сдаёте квартиру как физлицо, то размер налога составит 13%. Или 15%, если ваш годовой доход превышает 5 млн рублей.
- Если вы зарегистрировались как самозанятый, то размер налога — всего 4%.
- Если вы, будучи самозанятым, сдаёте квартиру в аренду юрлицу, размер налога составит 6%.
- Если вы имеете статус индивидуального предпринимателя, надо будет оплачивать от 6 до 13% — зависит от того, работаете вы по упрощённой или основной схеме налогообложения.
Как видите, самый выгодный вариант — самозанятость. Это не только низкий процент налогообложения, но и удобство оплаты — не надо заполнять никаких деклараций. Достаточно скачать приложение «Мой налог» и в несколько кликов зарегистрироваться как самозанятый.
Оплачивать налоги при сдаче квартиры нужно каждый месяц. Один из самых удобных вариантов — сервис «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Найти его можно через поиск на главной странице приложения.
Подключив сервис «Своё дело», свяжите его со своим личным кабинетом в «Моём налоге». Для этого надо нажать соответствующую кнопку (она появится автоматически), после чего в «Мой налог» придёт запрос на разрешение подключить ПАО «Сбербанк» для получения информации о вашей налоговой истории. Как только вы согласитесь на передачу данных, регистрация в «Своём деле» произойдёт моментально.
Чтобы отчитаться о доходе со сдачи квартиры, зайдите в «Своё дело» и создайте чек — соответствующую кнопку вы увидите на главной странице сервиса.
Сумма налога к оплате рассчитается автоматически, а оплатить её можно будет в следующем месяце. При необходимости можно настроить автоплатёж — тогда суммы будут списываться автоматически, но сначала вам будет приходить уведомление. Если не оплатить налог вовремя, будут начисляться пени.
Главное
- Убедитесь, что имеете право сдавать квартиру.
- Подготовьте документы: свежую выписку из ЕГРН, паспорта собственников и нотариальные доверенности от них (если собственников несколько).
- Оформите документы: договор аренды, акт приёма-передачи и опись имущества с фотографиями и показаниями счётчиков.
- Платите налоги: самый выгодный вариант для физлица — оформить статус самозанятого и платить 4% от дохода с помощью сервиса Сбера «Своё дело».
Реклама.
Рекламодатель: ПАО Сбербанк. ОГРН: 1027700132195. Адрес: 117312, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19. www.sberbank.ru.
Сбербанк Онлайн 6+.
Erid: F7NfYUJCUneTTTBDNuTz