Чтобы объединить две квартиры, нужно пройти длинный путь согласований. Составили подробную инструкцию, которая поможет ничего не упустить и сделать всё в срок. Законодательство позволяет объединить две расположенные рядом квартиры. Они могут находиться одна над другой или рядом на одном этаже, пусть даже в соседних подъездах. В любом случае объединение квартир фактически является перепланировкой и требует согласования в жилинспекции. Без такого согласования перепланировку нельзя узаконить.

«Во-первых, вам назначат штраф и потребуют либо всё вернуть на свои места, либо узаконить перепланировку, если это возможно. А во-вторых, с квартирой не получится совершать сделки: продавать (тем более в ипотеку), передавать по наследству, завещать».

Анна Морк

архитектор, руководитель архитектурного бюро «Эйчси проджект»

При объединении и перепланировке есть несколько строгих запретов:

Нельзя, чтобы мокрые зоны (кухня и санузел) даже чуть-чуть находились над жилыми.
Нельзя захватывать перепланировкой чердак и вентиляционные короба, потому что это общедомовое имущество.
Нельзя отступать от согласованного в жилинспекции проекта более чем на 3 см.
Нельзя не доделывать ремонт: если в согласованном проекте есть, например, гигиенический душ, он должен быть целиком установлен — не только сантехнические выходы, но и лейка.
Нельзя нарушать сроки ремонта: когда жилинспекция одобрит проект, у вас будет ровно 18 месяцев, за которые надо успеть и ремонт провести, и уведомить организацию об окончании работ. Не успеете за этот срок — придётся согласовывать всё заново.

Учтите, что перечисленные ниже действия касаются обеих квартир, то есть все документы и разрешения надо согласовывать по каждой из них. И ещё: если одна квартира у вас уже есть и вы только планируете купить соседнюю в ипотеку, сначала согласуйте свои планы с банком, где собираетесь брать кредит. До полной выплаты ипотеки квартира будет у банка в залоге, поэтому он имеет право не разрешить вам перепланировку, но будет уже поздно, и придётся ждать, пока квартира станет полностью вашей.

1. Соберите документы

Поэтажный строительный план с экспликацией. Для квартиры во вторичной недвижимости возьмите в БТИ поэтажный строительный план с экспликацией. Если квартиры находятся одна над другой на разных этажах, нужно два плана. Для новостройки:

Возьмите в управляющей компании поэтажный строительный план с экспликацией.
Если у вас квартира в бетоне, сверьте с этим планом трассировку стен. Да, полноценных стен пока нет, но их контуры должны быть выложены по полу хотя бы кирпичами — это и называется трассировкой.
Если есть несовпадения более чем в 3 см, исправьте их — переложите кирпичи так, как они должны лежать по плану. Доложите, если их не хватает.
Вызовите из БТИ техника, чтобы он провёл первичную инвентаризацию. Фактически он тоже сверит трассировку стен со строительным планом и зафиксирует, что нарушений нет и всё соответствует.
Если объединяемые квартиры уже не в бетоне, а с ремонтом (например, при сдаче квартиры с отделкой от застройщика), но первичную инвентаризацию они не проходили, всё равно надо самостоятельно проверить, соответствуют ли квартиры строительному плану, и затем вызвать техника.

«Какие-то минимальные нарушения, скорее всего, есть. Лучше вы их исправите сами, чем техник зафиксирует несоответствие плану и поставит печать о незаконной перепланировке», — предупреждает архитектор.

Техническое заключение о состоянии конструкций (ТЗК). В этом документе перечислены основные факты о состоянии здания, можно ли вообще трогать стены, чтобы дом не пошёл трещинами. Для каждой квартиры надо оформлять по одному ТЗК. Если вы делаете ремонт в Москве и собираетесь задействовать несущие стены, ТЗК можно получить в ГБУ «Экспертный центр». В других регионах — в местной администрации. Альтернатива — обращение к архитектору здания, это практикуется. Если вы не задействуете несущие стены, ТЗК можно получить в любой проектной компании. Важно, чтобы у неё была лицензия саморегулируемой организации (СРО). Проект перепланировки. Это подробный план грядущих изменений планировки — общий на обе квартиры. Проект перепланировки имеет право выполнять проектная компания либо архитектурное бюро с лицензией СРО — можно обратиться в то же, где вы получали ТЗК.

2. Сдайте документы в жилинспекцию

Полный пакет документов для жилинспекции выглядит так:

документы БТИ;
ТЗК;
проект перепланировки;
паспорт собственника;
свежая (не старше месяца) выписка из ЕГРН.

Если всё в порядке, то жилинспекция выдаст вам распоряжение на ведение строительных работ. С этого момента у вас есть ровно 18 месяцев, чтобы полностью провести ремонт и сдать результат технику БТИ.

3. Сделайте ремонт

В случае с перепланировкой и объединением квартир все работы должна выполнять строительная бригада с лицензией СРО. Кроме самих работ она должна будет оформить акты скрытых работ для жилинспекции — такое право есть не у всех строителей, поэтому придётся выбирать из тех, у кого есть лицензия. Помните об ограничениях во времени.

«Я советую уложиться со всеми строительными работами за 14 месяцев. Оставшееся время потратите на согласование. Не исключено, что с первого раза ремонт не примут и придётся что-то доделать или переделать — пусть лучше у вас будет немного времени в запасе. И не забывайте, что от проекта нельзя ни в чём отступать», — подчёркивает Анна Морк.

4. Подготовьте документы для сдачи проекта

Здесь два ключевых вида документов:

Акты о скрытых работах — в них содержится информация о работах, которые позже окажутся спрятаны под отделкой: шумо- и гидроизоляция, устройство тёплого пола, электрика и прочее. Такие акты составляет строительная бригада, а вы относите их в жилинспекцию.
Акт о завершённом переустройстве. Документ выдаёт жилинспекция, если её устраивают результаты ремонта.

По каждой квартире необходимо получить свой комплект документов.

5. Пригласите техника БТИ

Техник сверит результаты ремонта с тем, что вы заявляли в проекте перепланировки. Если всё соответствует, он оформит изменения в техническую документацию или составит для БТИ новые документы. Внесение изменений займёт пару недель, после которых вы получите новый техпаспорт на квартиру — теперь уже объединённую из двух.

6. Зарегистрируйте изменения в Росреестре

Для регистрации надо вызвать кадастрового инженера. Он подготовит технический план объединённой квартиры и либо сам оформит все изменения в базе Росреестра, либо выдаст план вам.

«Раньше было два объекта недвижимости — каждый со своим кадастровым номером. Теперь объект один, этот факт зафиксировали в БТИ, и надо его оформить в Росреестре. Такая регистрация позволит полноценно распоряжаться квартирой», — поясняет специалист.

Важное

Помните, что объединение квартир — это фактически перепланировка двух объектов. Почти все документы придётся получать по обоим.
Бесплатных справок, согласований, планов и проектов не бывает — за всё придётся платить. В среднем оформление объединения двух квартир в Москве обойдётся в 600 тысяч рублей.
Получение разрешений и согласований — небыстрый процесс. Закладывайте время на бумажную волокиту и, возможно, на устранение неочевидных нарушений.

Правила перепланировки квартиры: что можно, что нельзя, как действовать