Как пандемия изменила рынок загородного жилья: итоги пяти лет
Ковидный локдаун на долгие недели закрыл горожан в квартирах и запустил бум на рынке загородной недвижимости. Что изменилось за прошедшие пять лет и как теперь выглядит жильё за городом, проанализировали с экспертами.
Потребность в отдыхе и свежем воздухе во время локдауна вдохновила горожан на покупку загородной недвижимости: все захотели иметь собственный участок, чтобы и гулять свободно, и загорать, и дышать.
В 2020 году частные дома стали более привлекательными для 39% россиян. А спрос на загородные дома в тот год вырос в два раза.
Тренд сохранился и в последовавшие за пандемией годы. В 2024 году доля горожан, у которых есть дача или земельный участок, выросла по сравнению с 2022 годом на 10 п. п. и составила 52%. При этом 61% горожан без загородной недвижимости заявили, что хотели бы её иметь, — это на 9 п. п. больше, чем в 2019 году.
«Пандемия, словно живая вода, возродила рынок загородной недвижимости, буквально смыв ликвидные и не очень предложения. Остались лишь самые слабые варианты — невостребованные даже в условиях высокого спроса и острого дефицита предложения».
Валерий Лукиновдевелопер, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»
Как отреагировал рынок
В начале пандемии все качественные дома быстро нашли своих хозяев и образовался дефицит, восполнить который могло только новое строительство, объясняет Валерий Лукинов. На рынок вернулись инвесторы, покинувшие его в кризис перед пандемией. Они стали покупать участки в ликвидных посёлках, чтобы строить дома.
Последующие ограничения импорта вызвали интерес к различным строительным технологиям и материалам. Чтобы снизить себестоимость строительства и выиграть у конкурентов в битве за покупателя, застройщики стали быстро осваивать новые технологии, повышая энергоэффективность и качество своих домов.
Бурный рост покупательского спроса и работа застройщиков в потоковом режиме вывели на арену быстровозводимые дома. Но тут нашлось место и неудачам.
«В связи с высоким спросом на ИЖС появились новые строительные микрофирмы. Прорабы со своими бригадами стали позиционировать себя как компании и набирать объёмы работы. Такие фирмы не предоставляли гарантию на свои объекты, не всегда были компетентны, а какие-то компании просто не справлялись с объёмами и задерживали сдачу дома».
Вячеслав Котловруководитель строительной компании HalleHouse
В результате, говорит эксперт, далеко не все из построенных в 2020 году объектов сегодня пребывают в хорошем состоянии.
А нехватка качественного предложения, несмотря на массовое строительство, ощущается до сих пор, даже в условиях почти неработающей ипотеки, отмечает Валерий Лукинов.
Портрет нового загородного жителя
Эксперты замечают кардинальное изменение портрета покупателя загородного жилья. Сегодня это всё чаще молодые люди, работающие на удалёнке.
Если до 2020 года средний возраст покупателя был примерно 40 лет, то теперь он снизился до 35. Среди жителей загородного сектора стало больше горожан. Примечательно, что на фоне пандемии резко выросла доля холостяков, а также молодых и бездетных семейных пар среди покупателей. Этот показатель продолжает расти и сегодня, и эксперты полагают, что близость к природе теперь актуальна для всех категорий приобретателей жилья.
Покупатель, таким образом, стал более рациональным, требовательным и избалованным, и это повлияло на рынок загородного жилья.
«Ядро покупательской аудитории — "миллениалы", то есть представители поколения Y, родившиеся с 1983–1984 года и до конца XX века. А они хотят всего и сразу, не желают ждать, требовательны, избалованы и очень рациональны».
Ольга Магилинадиректор департамента загородной недвижимости VSN Group
Как массовый спрос изменил загородный ландшафт
Миграция за город типичных горожан и миллениалов привела к тому, что вокруг крупных городов и столиц стала активно развиваться инфраструктура — транспортная, социальная, торговая, развлекательная. Выросли требования покупателей к внутренней инфраструктуре посёлков, особенно в части инженерных сетей и эксплуатации. Горожане привыкли к коммунальным благам, и им важно, чтобы оснащение домов отвечало их привычкам.
Изменились взгляды на планировку участка: горожане предпочитают грядкам газоны и малоуходные клумбы.
Сегодня покупатели приобретают загородную недвижимость не только для дачного отдыха, но и для постоянного проживания. В 2024 году у 25% опрошенных россиян было загородное жильё, пригодное для круглогодичного проживания, причём за 10 лет этот показатель вырос втрое.
Как изменился загородный дом
За несколько лет, прошедших после локдауна, сформировались и укрепились новые тенденции, говорит Ольга Магилина. Все они стали следствием событий пятилетней давности:
- Вырос спрос на комплектации домов под ключ — с отделкой интерьера — и «под тапочки» — с отделкой, мебелью и даже домашним текстилем.
- Оптимальный для покупателя срок с момента покупки загородного жилья до переезда в новый дом сократился с нескольких лет до 9 месяцев.
- Уменьшилась средняя площадь востребованных земельных участков и домов по отношению к началу 2010-х годов. Средняя площадь нового загородного дома сейчас составляет 117 кв. м. В премиальном сегменте популярны дома в 330–350 кв. м, а в массовом — возник и растёт спрос на компактные дома площадью менее 100 кв. м.
- Выбор технологии строительства стал зависеть от колебания себестоимости тех или иных стройматериалов: что на момент начала строительства дешевле, из того и строят.
- В контексте сокращения средней площади дома вырос спрос на максимально рациональные планировки.
- Растёт спрос на одноэтажные дома — они более компактны и обеспечивают безбарьерную среду, что важно для семей с детьми и пожилыми людьми. Сегодня их предпочитают около 50% покупателей.
«Теперь архитекторам и проектировщикам на условных 100 кв. м нужно разместить всё то, что раньше размещалось на 200 кв. м. Мастер-спальни переходят из разряда "изюминки" в статус must have не только в бизнес-, но и в комфорт-классе. Увеличивается количество санузлов в доме, массовым становится запрос на постирочные комнаты. Растёт количество и общая площадь гардеробных, а отдельно стоящие шкафы уходят в прошлое», — комментирует перемены Ольга Магилина.
Что будет дальше
Эксперты расходятся в прогнозах о дальнейшем развитии рынка загородного жилья. Большинство убеждено, что все заложенные локдауном тенденции — высокий спрос, расширение предложения, новые требования к качеству жилья и сопутствующей инфраструктуры — сохранятся в долгосрочной перспективе.
Ольга Магилина отмечает, что перераспределение спроса с городских на загородные форматы начался ещё до пандемии: в моду входили коттеджи, дуплексы, таунхаусы. Но ковидный локдаун и удалённая работа ускорили этот процесс. В итоге массовый покупатель стал обращать внимание не только на жильё рядом с работой, но и на то, которое ему действительно по душе.
До пандемии за город ехали только три категории граждан: семьи с детьми, пенсионеры и поклонники грядок. А теперь даже молодёжь задумывается о покупке дома, потому что по цене двухкомнатной квартиры можно получить больше площади внутри, плюс земельный участок, свою парковку, чистый воздух и другие бонусы.
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов в прогнозах осторожен. По его словам, в масштабах пятилетки спрос на загородную недвижимость уже постепенно снижается. Число просмотров соответствующих объявлений в первом квартале 2025 года в Московском регионе на 31% меньше, чем пять лет назад, а по всей России — на 35% меньше.
«Удалённая работа стала нормой не для всех — ряд компаний эту практику сворачивают. Строительство дома собственными силами подорожало: материалы дорожают быстрее инфляции, а ужесточение миграционной политики и нехватка рабочих рук приводят к удорожанию услуг строительных бригад».
Алексей Поповруководитель «Циан.Аналитики»
Кроме того, говорит эксперт, федеральные застройщики многоквартирного жилья, планировавшие прийти в ИЖС за редким исключением так и не пришли — в итоге массового продукта на рынке нет. Банки, хотя и сделали огромный шаг вперёд по сравнению с началом 2020-х в части кредитования ИЖС, ничего не могут поделать с высокими ставками.
Данные Росстата, впрочем, в феврале 2025 года продемонстрировали рост годовых показателей ввода в эксплуатацию частного жилья почти на 23%. Таким образом, однозначно говорить о снижении активности загородного рынка пока рано.
«С каждым годом, начиная с самоизоляции, интерес к загородной жизни растёт, — резюмирует Вячеслав Котлов. — Те, кто не может позволить себе построить дом, строит баню с жилым пространством. Те, кто не может или не хочет строить баню, строят мини-дома. А кто вообще ничего не может построить, тот всё равно покупает участок и живёт там летом в комфортабельной палатке».
Как пандемия изменила подход горожан к выбору квартиры: итоги пяти лет