В домах под управлением ТСЖ капремонт проводится не так, как в другом жилье: собственники сами, без участия властей, решают, когда и что починить. Это удобно, но есть и подводные камни. Взносы на капитальный ремонт платят все собственники жилья в многоквартирных домах, независимо от формы управления домом. Если взносы зачисляются в Фонд капитального ремонта (ФКР), то организует и проводит ремонт региональный оператор — в сроки и объёмах, которые определяют местные власти. Если товарищество собственников жилья перечисляет взносы на свой специальный счёт, то оно самостоятельно, без участия государства, принимает решение о проведении масштабных работ и организует их. ТСЖ может проводить работы по мере необходимости — поэтапно и с перерывами, а ФКР обычно проводит весь ремонт комплексно. Например, ТСЖ решит заменить только магистрали теплоснабжения, потому что они прохудились, а ФКР будет менять вообще все магистрали — отопления, канализации, холодной и горячей воды, — как определено в Жилищном кодексе.

«Я считаю более предпочтительным вариантом собственный счёт — в этом случае жители вместе с председателем менее зависимы. При этом им виднее, какие работы нужны, а какие нет, когда их проводить, как именно и чьими силами. Но такой путь требует большей ответственности и вовлечённости в процесс».

Кирилл Чиркин

управляющий ЖСК «Главмосстроевец» и ТСЖ «Профсоюзная 42-4»

Собрание собственников

Для принятия любых решений, касающихся содержания дома под управлением ТСЖ, надо проводить собрания собственников.

«В ходе собрания собственники голосуют за или против капремонта. Решение принимается в зависимости от количества набранных голосов. Если 2/3 собственников (это 67%) решают, что ремонт необходим, значит, ремонт будет», — объясняет Кирилл Чиркин.

Бывает, что на ремонт согласны не все жители. Если их меньше трети, придётся подчиниться большинству.

Перечень работ

При обсуждении капитального ремонта надо определить перечень работ — это тоже делается в ходе собрания. Нужно утвердить:

сроки проведения;
способ финансирования;
вид и перечень работ;
лицо, уполномоченное на подписание актов приёмки выполненных работ;
лицо, выполняющее строительный контроль и технический надзор.

Формирование инициативной группы

После голосования и решения финансовых вопросов процесс уже не требует участия всех членов ТСЖ, поэтому выбираются несколько человек, которые возьмут на себя дальнейшую работу. Инициативная группа из собственников помещений помогает председателю ТСЖ и правлению в проведении капитального ремонта. Часто этой группой является само правление ТСЖ.

Постановка задачи

На следующем этапе составляется список систем, которые необходимо отремонтировать или заменить полностью.

«Это значит, что надо полностью обследовать те системы здания, которые представляются проблемными, составить дефектную ведомость и рассчитать смету. Обычно на этом этапе приглашают специалиста-сметчика — он помогает провести все эти работы», — говорит Кирилл Чиркин.

Работа с коммерческими предложениями

Инициативная группа собирает коммерческие предложения от подрядчиков с подробными техническими решениями и сметами, после чего собственники на общем собрании смогут выбрать исполнителя.

«Критериями отбора обычно становятся качество предлагаемых решений или стоимость работ при равных технических условиях. Примечательно, что подрядчиком может выступать не только крупная организация, но и индивидуальный предприниматель, но в любом случае подрядчик должен состоять в саморегулируемой организации (СРО) по профилю выполняемых работ».

Никита Аброськин

эксперт направления ЖКХ в компании «Технониколь»

Для принятия взвешенного решения жильцы изучают выполненные объекты потенциальных исполнителей, общаются с их предыдущими заказчиками и лично оценивают качество работ.

Голосование

Когда становится понятно, сколько будет стоить ремонт, как и когда он будет проводиться, пора выносить это предложение на голосование собственников. Даже при тщательной подготовке в процессе ремонта могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, потребуются не предусмотренные изначально работы или замена материалов.

«Поэтому на голосовании согласовывают сумму с запасом, чтобы потом, уже в процессе ремонта, не выйти за рамки бюджета и не попасть в ситуацию, когда надо срочно проводить новое собрание и заново собирать деньги», — предупреждает Кирилл Чиркин.

После принятия положительного решения можно подписывать договор с подрядчиком.

Ремонт

Проведение ремонта контролирует инженер технического надзора — строительного контроля. Он ведёт специальный журнал, проверяет работы и материалы. Работы принимает лицо, которое выбрали на собрании. Обычно это председатель ТСЖ.

Какие сложности могут возникнуть

Главная сложность — договориться. Тем для споров очень много, начиная с объёмов финансирования и заканчивая видами работ.

«Типичная ситуация: при протечке крыши собственники верхних этажей настаивают на срочном ремонте, тогда как жители нижних считают эти меры преждевременными. Чтобы избежать конфликтов, инициативной группе важно предоставлять полную информацию, тщательно анализировать все факты и аргументированно обосновывать необходимость работ», — рекомендует Никита Аброськин.

В текущих реалиях самая проблемная работа — замена лифтового оборудования. По стоимости она находится на втором месте после капитального ремонта фасада.

«Но фасад — это всего лишь обёртка конфетки, а лифты — это начинка. Если лифт не поменять в установленный срок, Ростехнадзор его остановит, поэтому критически важно сначала поменять лифты, а потом тратить деньги на всё остальное», — объясняет Кирилл Чиркин.

Главное

Капитальный ремонт многоквартирных домов обязателен. Собственники участвуют в его финансировании при любой форме управления домом, будь то УК или ТСЖ.
Ключевое отличие при капремонте дома с ТСЖ — возможность самостоятельно решать, какие работы проводить и как их оплачивать.
Основная проблема, возникающая при капремонте с ТСЖ, — невозможность договориться: кто-то будет против назначенных видов работ, у кого-то не будет возможности оплачивать их и прочее.

Что делать, если квартиру затапливает дождём