Участок с подрядом диктует собственные правила строительства. В этом есть и плюсы, и минусы. Разбираемся в деталях. Существует два вида участков под строительство дома:

Участок без подряда (УБП), на котором вы будете строить что угодно, с кем угодно и когда угодно, лишь бы в рамках закона.
Участок с подрядом (УСП), на котором можно построить только определённый проект дома с определённой строительной компанией — подрядчиком.

«По сути, покупая участок с подрядом, вы обязуетесь оплатить подрядчику строительство дома, проект которого уже утверждён без вашего участия. Но это — отличная возможность жить в посёлке, имеющем единый архитектурный стиль. Только не путайте общий стиль с одинаковыми домами! Архитекторы спроектировали дом, в котором уже продуманы сценарии жизни семьи. Единственным неудобством будет ограниченный выбор подрядчиков».

Валерий Лукинов

девелопер, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент»

Что такое договор подряда

Сначала вы покупаете участок. Это можно сделать с помощью договора долевого участия (ДДУ) или по обычному договору купли-продажи (ДКП). Затем заключаете договор подряда на строительство (ДСП), иногда бывает, что ДСП заключают до ДКП. В договоре подряда, который оформляется между покупателем участка и подрядчиком, оговариваются все условия строительства, начиная с описания проекта, сроков и заканчивая условиями приёмки и оплаты, объясняет эксперт. Оплата может быть единовременной или разделённой на несколько этапов. Если денег в какой-то момент не хватает, можно воспользоваться помощью банка.

Ключевыми пунктами договора подряда являются:

Предмет договора — подробное описание обязательств подрядчика, включая характеристики дома (технологию, площадь, гарантийные обязательства).
Цена — фиксированная стоимость услуг подрядчика, сроки и порядок оплаты.
Качество исполнения — требования к качеству выполненных работ, критерии оценки соответствия результата ожиданиям заказчика.
Сроки выполнения — точные сроки, в которые подрядчик обязан сдать объект.
Форс-мажорные обстоятельства — описание случаев, освобождающих исполнителя от ответственности за нарушение сроков.
Последствия неисполнения обязательств — штрафы, пени и компенсация ущерба при нарушении условий договора.

Договор строительного подряда регулируется отдельной статьёй Гражданского кодекса.

Как выбирать участок с подрядом

Покупка участка с подрядом имеет некоторые особенности, о которых лучше знать заранее. Чаще всего участки с подрядом находятся в коттеджных посёлках. Дома в таких посёлках строятся в едином стиле, иногда их возводит один застройщик, а иногда разные подрядчики, назначенные застройщиком.

«Прежде чем покупать участок в коттеджном посёлке, узнайте, какие правила там действуют: есть ли управляющая организация, как содержится территория, как это оплачивается и как часто повышается стоимость», — советует Валерий Лукинов.

Есть ещё несколько моментов, на которые надо обратить внимание:

Оцените репутацию подрядчика (по отзывам и по реализованным проектам — их можно посмотреть в том же посёлке). Все реквизиты подрядчика должны быть прописаны в договоре.
Убедитесь, что права на участок юридически закреплены за продавцом, обременений нет — этот факт также следует прописать в договоре.
Заранее договоритесь об оплате — речь идёт не только об итоговой сумме, но и о способах расчёта.
Изучите предлагаемый проект дома, оцените его соответствие вашим требованиям и пожеланиям. Обратите внимание, будет ли отделка в доме, и если да, то какая. Проект дома и его комплектацию следует оформить как приложение к договору.
Договоритесь, как будете принимать дом и будут ли гарантии на работы.
Выясните, в каком состоянии останется после строительства участок, пропишите это в договоре.
Продумайте форс-мажоры и условия расторжения договора.

Плюсы и минусы участка с подрядом

Перед покупкой участка и заключением договора с подрядчиком оцените все плюсы и минусы такой сделки. Плюсы:

Подрядчик всё построит за вас. Не надо ездить по строительным рынкам и ругаться с прорабом. Коммуникаций (строить их сложно и затратно) это тоже касается.
Фиксированная стоимость — заранее известно, сколько будет стоить строительство, никаких дополнительных вложений не потребуется.
Проект опробован ранее — чаще всего строящиеся по договору подряда проекты уже реализованы где-то рядом, можно посмотреть, оценить и примерить на себя.
Гарантии и стандарты качества. Подрядчик работает в посёлке на постоянной основе — он никуда не скроется, а при необходимости оперативно исправит недостатки.
Учитывая, что подрядчик строит примерно одинаковые дома, он может покупать стройматериалы с оптовой скидкой — в конечном счёте это может быть выгоднее и для вас.

Минусы:

Вы привязаны к предложенному проекту и не можете вносить серьёзные изменения.
Скорее всего, вы не можете выбрать другие строительные материалы — придётся оплачивать то, что уже выбрал подрядчик. Несмотря на оптовую скидку, материалы могут быть дороже, чем если бы вы выбирали всё самостоятельно.
Несмотря на гарантии и наличие договора, риски сотрудничества с недобросовестным подрядчиком сохраняются. Чаще всего случаются задержки сдачи дома.

Важный момент: считается, что заказчик не может внести совсем никаких изменений в проект дома, который строится на участке с подрядом. Но это верно лишь отчасти.

«Единый архитектурный стиль в посёлках класса “бизнес” и выше касается только колористических решений фасадов и кровель, а также высотности зданий. Хотя есть посёлки комфорт-класса, где правила более жёсткие — проект изменить не удастся. Но там есть свобода для фантазии в планировочных решениях: дома со свободной планировкой», — предупреждает Валерий Лукинов.

Этапы строительства

Усреднённый сценарий строительства дома на участке с подрядом сегодня выглядит так:

Вы выбираете участок.
Заключаете предварительное соглашение с подрядчиком — по сути, это черновик будущего договора.
Покупаете участок по ДДУ или ДКП.
Заключаете с подрядчиком договор подряда, в основе которого лежит предварительное соглашение.
Подрядчик строит дом. Вы по желанию контролируете процесс, но полноценного вмешательства не выйдет.
Вы принимаете дом по акту приёмки. Если есть недостатки, подрядчик должен их устранить — до этого момента акт подписывать не надо.

Главное

На участке с подрядом можно возвести только определённый проект дома с определённой строительной компанией. В этом есть и плюсы, и минусы. Владелец освобождается от строительных хлопот, проект дома проверен и отработан на других участках, стоимость фиксированная и не изменится в процессе. Но серьёзных изменений в проекте или замены материалов в таком формате не предусмотрено, придётся довольствоваться решениями подрядчика. Чтобы не возникло недоразумений, нужно тщательно изучить все условия ещё до покупки участка. Как выбрать загородный дом: подробное руководство по поиску идеального жилья